Consejos Legales para la Compra de Inmuebles en Construcción
Por Yvelia Batista Tatis, M.A.
En el último decenio se ha observado en la Republica
Dominicana un auge en la comercialización de inmuebles en planos, proyecto o
coloquialmente, en construcción. La ventaja de esta modalidad es que los
precios de dichos inmuebles conllevan una rebaja sustancial en comparación con
el precio que tendría el mismo inmueble si estuviera construído, en razón de
que la plusvalía adquiere su mayor proporción cuando el inmueble se encuentra
listo para ser habitado y no cuando se encuentra en construcción, entre otras
razones.
De igual manera, esta contratación tiene la ventaja de que
permite que el adquiriente pueda organizarse económicamente dentro del tiempo
en que el inmueble es construído y en algunos casos permite también, que el
adquiriente pueda ajustar el diseño del inmueble a su gusto y preferencia, sin
esperar a que el mismo se encuentre terminado.
Sin embargo, son innumerables los consumidores que han sido
afectados en sus intereses bajo la contratación de inmuebles en planos o en
proyecto de construcción. Alegan que las penalidades por cualquier hecho atribuíble
al consumidor son excesivamente altas y que no existe penalidad cuando el
constructor incumple. Asimismo, condiciones externas al consumidor, como la no
aprobación de un préstamo son tomadas como incumplimientos sujetos a penalidad. De igual manera, los aumentos de
precio de los inmuebles luego de la firma del contrato, son el pan de cada día.
La labor del Instituto Nacional de Protección a los Derechos
del Consumidor, ProConsumidor, en este ámbito ha sido importante. A través de
la resolución 099-2011 la Dirección Ejecutiva de ProConsumidor ha dictaminado la abusividad de la clausula de
aumento de precio del inmueble, en razón de que no existen métodos comprobables
para calcular el monto total del aumento, dejando dicho cálculo a la exclusiva
potestad del proveedor o constructor ; de igual manera, han sido declaradas
abusivas las clausulas que establecen penalidades por encima del 20% en caso de
desistimiento por parte del consumidor, por considerarlas desproporcionadas, no
existiendo ninguna penalidad en los casos en que el proveedor o constructor incumple,
entre otras cláusulas.
En síntesis, para poder adquirir inmuebles en proyecto de
construcción salvaguardando sus derechos, es recomendable la asistencia de un
abogado (a) con conocimientos especializados en la materia. Asimismo, como
parte afectada usted debe:
- Exigir el título de propiedad del solar y verificar que se encuentre a nombre del constructor dentro de la parcela donde se encuentre el proyecto de construcción.
- Cerciorarse si el constructor ha obtenido los permisos de construcción. Esto es importante en razón de que le ayuda a saber si es el momento adecuado para usted invertir en dicho proyecto, dado que si no existen los permisos, es probable que la construcción tarde mucho tiempo para empezar y por consiguiente, entregar.
- Procurar si el contrato ha sido registrado en ProConsumidor.
- Procurar que las penalidades no sean desproporcionadas y que existan penalidades para el constructor cuando el incumplimiento se deba a su propia falta.
- Cerciorarse de que la compañía constructora tiene Registro Nacional de Contribuyente (RNC) y que está debidamente representada por su presidente. Esto es importante porque le ayuda a descartar que se trata de una empresa fantasma.
- En caso de que vaya a efectuar la firma del contrato, procurar la entrega de su copia firmada.
Estas recomendaciones sirven para ayudarles en el proceso de
elección del proyecto de su preferencia, pero en ningún caso son limitativas.
Sus derechos deben ser salvaguardados por un profesional capacitado que analice
la licitud de dichas cláusulas conforme al contrato en particular, dado que
existen innumerables clausulas en el mercado que pueden afectar sus derechos y
que deben ser analizadas conforme al caso en específico. Para cualquier
información adicional no duden en contactarnos a nuestro correo iveliabt@hotmail.com
