Dominican Timeshares and Vacation Plan Scam

Legal Advice Against Fraud in Buying Holiday Plans and Timeshares in the Dominican Republic

By Yvelia Batista Tatis, M.A.

In the years I exercised as a prosecutor on the National Institute for the Protection of Consumer Rights (Pro-Consumidor) in the Dominican Republic, one of the main concerns was fraud against foreign consumers, simulating the sale of time shares or real estate, under the guise of vacation plans in points program or holiday clubs.

In the Dominican Republic, there is no legal regulation regarding time shares or sale of timeshare properties. In European countries and the United States, where there is regulation, timeshares are extensions of property rights that operate legally as properties, and can be sold, bequeathed, exchanged and even leased in the specific time period over which they will be used by the contractor or beneficiary (right of use). You, along with the other timeshare owners, own the holiday complex.

Undoubtedly the right of use can be reflected through a holiday plan in points program. It can also be reflected through a fixed or floating time option, fractional ownership, biennial property and partial occupation. However, in the Dominican Republic, the right of use through vacation plans in program points has been the most marketed and definitely the one that has originated claims for fraud, without generalizing.

In Points Program Vacation Plans, you purchase a certain number of points and exchange them for the right to use a time slot in one or more resorts. In a vacation plan of this type (also called holiday clubs), the number of points needed to use a range varies according to length of stay, unit size, location of the holiday resort and the time of year in want to use the unit.

Before buying a timeshare in any foreign country, be clear that the regulations that exist in your country of residence, in the cases of the United States or Europe, will not be valid in countries where there is no regulation. This does not imply that you will not be able to satisfactorily buy a time share in non-regulated countries, but you will need the assistance of a lawyer specializing in the area that guarantees your rights.

However, I give you brief legal advice if you are interested in buying time shares or holiday clubs in the Dominican Republic. These councils have been offered by the Federal Trade Commission of the United States, FTC, for all the consumer public:

1. Compare the total amount of all these costs with what you would pay for renting similar accommodation with equivalent amenities at the same location during the same time of year. If you determine that buying a timeshare or vacation plan is convenient, your next step is to search and compare.
2. Evaluate the location and quality of the holiday resort, as well as the availability of units. Visit the facilities and talk to current timeshare owners or vacation plans to share your experiences. Local real estate agents are also often another good source of information. Find out if complaints are filed with the state attorney general's office and the local consumer protection office about the real estate developer or resort management company.
3. Before buying, check the background of the seller, the real estate developer and the management company. Ask for a copy of the current property maintenance budget. Review the policies applicable to the administration, repair, replacement of furniture and the schedule of all services promised. You can also do an internet search to find out if there are any complaints about it.
4. Inquire about all the obligations you will have to assume and the benefits of the purchase of a timeshare or vacation plan. Does everything the seller promises is written on the contract? If not, give up the purchase.
5. Do not act on impulse or under pressure. It is possible that while you are walking or staying in a holiday complex they offer you incentives to stimulate you to buy. While these incentives may be interesting, it is up to you to decide on the right time to make a purchase. You have the right to obtain all written promises and sales representations, as well as the public offering document and other relevant documentation.
6. Study the entire stationery outside the sales presentation, and as much as possible, before you make a decision, ask someone you trust who is familiar with contracts and real estate issues to review the documentation.
7. Get the name and phone number of a company representative who can answer your questions - before, during and after the sales presentation and after your purchase is completed.
8. Inquire about your right to cancel the contract, sometimes called a "right of withdrawal". Several laws - and perhaps your contract - grant you a right of withdrawal, but the time granted to exercise your right of cancellation may vary. In state law or in the terms of your contract you can also specify a cooling-off period - that is, the term you are granted to cancel the deal once you have signed the papers. In case the law does not establish a right of withdrawal or reflection period, ask them to include them in your contract.
9. If for any reason you decide to cancel the purchase - whether exercising the right established in your contract or provided by law - cancel it in writing. Send your letter by certified mail with acknowledgment of receipt, in this way you can document that the seller received it. Keep copies of your letters and all attached documentation. You should receive a prompt refund of what you would have paid, as legally established.
10. If you buy a property that is under construction, use a escrow account and ask to be given a written document in which the seller establishes his commitment to complete the facilities such as promised. This is a way to protect your contractual rights in case the real estate developer breaches their obligations. Check that your contract includes clauses to provide for the protection of your continuation rights in the event of dissolution of the non-performing company and non-performance clause. The so-called non-disturbance clause ensures that you can continue to use your holiday unit if the promoter or the management company declares bankruptcy or breaches their obligations. The clause called non-performance allows you to retain your rights, even if a third party acquires your contract. For detailed information on these contractual provisions, consider consulting a lawyer.

Be wary of timeshare offers or holiday plans located in non-regulated countries. There are wide possibilities of success, as long as their interests are legally protected. All our readers who have additional doubts or who have had negative experiences in the Dominican Republic do not hesitate to contact us at advocacyrd@gmail.com

presupuesto personal estabilidad financiera

El presupuesto personal: la base de nuestra estabilidad financiera (1 de 2)

Por Yvelia Batista

El éxito en todas las areas depende de una planificacion previa, no siendo las finanzas personales   la excepcion. Permitame hacerle las siguientes preguntas: ¿Está endeudado y no puede responder a la pregunta sobre cuál es el origen de sus deudas? Es decir, ¿sus deudas no provienen de la compra de un carro o de un apartamento, sino por ejemplo del uso desordenado de tarjetas de crédito o préstamos para suplir faltantes de dinero? Si este es el caso, no dude que es una clara señal de alerta sobre el estado de sus finanzas, debería hacer sonar inmediatamente una alarma para prevenir que su situación financiera empeore aún más.

En primera instancia, se debe hacer una lista con todas las cosas que se consideran esenciales para la vida cotidiana y la disciplina financiera que se requiere para conseguirlas. Como por ejemplo, salir de las deudas, pagar o comprar una casa, ahorrar un poco más de dinero para la pensión, salir de vacaciones, pagar anticipadamente la educación de los hijos, o adelantar estudios superiores.

La ventaja de un presupuesto es que abre los ojos a la realidad y señala el camino que se debe transitar o seguir para alcanzar esas metas financieras; se necesita dejar sentadas o fijadas unas buenas bases y construir sobre ese terreno preparado para que los esfuerzos financieros tengan una dirección clara.

Un presupuesto que realmente funciona es una herramienta que cuando no se conoce bien parece asustar porque se llega a pensar que limitará la “libertad” o que no es para personas que reciben un salario mínimo o  que no son asalariadas. Sin embargo, es la herramienta que le permitira lograr la estabilidad financiera maxime cuando se manejen recursos sumamente limitados.

A continuación, revisaremos algunas de las creencias limitantes más arraigadas sobre el presupuesto señaladas por la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC):

Creencia No 1: Se debe hacer un presupuesto sólo cuando se tiene mucho dinero.

FALSO. Cualquier dinero que Usted reciba DEBE presupuestarse pues en últimas hará que su dinero tenga un propósito claro de dirección y se vuelvan más útiles y conscientes sus gastos.

Creencia No 2: Un presupuesto me limitaría la vida.

FALSO. Todo lo contrario; un presupuesto bien elaborado lo pondrá en camino de una vida más productiva, con menos estrés y apuntando a los objetivos fundamentales de su vida. ¿Es eso estar limitado?

Creencia No 3: No tengo tiempo para hacer un presupuesto.

Usted no tiene tiempo para no hacer un presupuesto; puede tomarle a lo sumo dos horas al mes.

Descubra cual es su razón principal para no presupuestar y examínela cuidadosamente; es muy probable que encuentre un enemigo imaginario que aunque sea imaginario trabaja efectivamente impidiéndole organizar su vida.

La autora es especialista en consumo y derecho

@consumolegalrd

El presupuesto personal: la base de nuestra estabilidad financiera (2 de 2)

Por Yvelia Batista

Presupuestar es determinar en qué se va a gastar el dinero de nuestros ingresos de acuerdo a criterios alineados con los objetivos centrales de nuestra vida; por egresos registramos CADA PESO que gastamos frente a nuestro presupuesto y los ingresos son todo el dinero que percibimos.

Los ingresos son percibidos con distinta frecuencia bien sea diariamente, quincenal o mensualmente, lo que no es de gran importancia porque este flujo de dinero siempre sigue el mismo patrón. En consecuencia, el paso inicial que se debe dar para elaborar un presupuesto es registrar siempre cualquier ingreso que se perciba, no importa la fuente. De igual manera, todos los egresos deben ser registrados.

Adicionalmente no se preocupe pensando en que este nuevo hábito le va a quitar mucho tiempo. A lo sumo le tomaría una hora o dos al mes elaborar su presupuesto y bien, el tiempo que le toma anotar sus gastos diarios está incluido en este estimado. 

● Reglas para el manejo de su dinero

Entendida la dinámica fundamental en el ingreso y egreso de dinero, a continuación se estudiarán cuatro reglas elementales para el manejo de dinero. De acuerdo con la metodología YNAB (You need a Budget), citada por la SIC, que en español traduciría “Usted necesita un presupuesto”. Estas reglas se pueden condensar así:

1. Asigne a cada peso una función dentro de su presupuesto.

No debe haber un solo peso de los ingresos que esté “suelto”, no presupuestado, que no tenga un propósito dentro de su vida y simplemente no pueda ser registrado.

2. Presupueste para imprevistos o para los “días malos”

Los imprevistos son acontecimientos que se presentan inesperadamente en la vida y la realidad es que siempre nos vamos a tener que enfrentar con este tipo de acontecimientos. El punto es que, como su nombre lo indica, nunca sabremos cuando un acontecimiento de este tipo se presentará.

3. La importancia de la flexibilidad al elaborar un presupuesto. Cómo “eludir los golpes”.

En esta tercera regla, un punto de singular importancia es que cuando se extralimite en sus gastos presupuestados, reconozca el hecho sin que se vea tentado a abandonar sus esfuerzos. Es normal que incurra ocasionalmente en gastos mayores a los presupuestados, pero no se desanime, debe aprender a adaptarse. El punto central a recordar es que debe ser flexible con responsabilidad.

4. Deje de vivir mes a mes.

Esta cuarta y última regla consiste en que Usted debe llegar al punto en que lo que gasta este mes viene de lo que recibió el mes anterior. Es decir, debe contar con un “colchón” de ahorro ¿Cómo hacerlo?: ahorre suficiente dinero para poder solventar sus gastos de todo el mes sin necesidad de tocar su salario y el siguiente mes gaste el salario que recibió el mes anterior.

La autora es especialista en consumo y derecho

@consumolegalrd

Estafa a la buena fe

Estafa a la buena fe

 Por Yvelia Batista, M.A.

 

  Anda circulando una variación de una vieja estafa. Es algo parecido a esto:

 <Rin, rin>

 Una persona desprevenida atiende el teléfono: ¿Hola?

El estafador que está llamando: Señora, estoy llamando de parte del gobierno (o de cualquier institucion reconocida). Estamos por enviarle un premio (un nuevo celular o dinero); Usted ha tenido la suerte de ser una de las primeras personas en recibirlas, de modo que solamente necesito confirmar su nombre, domicilio y número de teléfono. Ah, y también el número de su cedula y a veces solicitan una cuenta bancaria o un numero de tarjeta de credito...

 

Este tipo de estafa aparece cada vez que se produce un gran cambio en una política del gobierno, o cuando surge algún tema que repercute en los titulares de las noticias. Los estafadores usan la incertidumbre de las personas para tratar de conseguir que les revelen su información personal. A partir de ahí, no queda mucho más que un paso para llegar al robo de identidad, con estafadores que acumulan cargos en tus tarjetas de crédito, que abren nuevas tarjetas de crédito a tu nombre, y que incluso toman préstamos a tu nombre.

 

Tú te puedes proteger. Si recibes una llamada y te piden tu información personal, cuelga. Es una estafa. Las organizaciones del gobierno y los grupos legítimos con los que mantienes una relación comercial ya tienen la información que necesitan. Nunca te llamarán para pedírtela.

 

Pero hazme un favor: Si recibes una llamada de este tipo, repórtala a la Fiscalía correspondiente como llamada molestosa. El número que aparece en el aparato de identificación de llamadas – si hay uno – o el nombre o ubicación de la persona que llama – es información útil para los investigadores y luchadores profesionales contra el fraude. Puedes también denunciarlo al Instituto Dominicano de las Telecomunicaciones (INDOTEL). Tu denuncia puede ayudar a frenar a los estafadores, y también podría servir para evitar que estafen a otras personas. Para ayuda adicional no duden en contactarnos.

La Junta Monetaria en sentido llano

La Junta Monetaria en sentido llano.

Por Yvelia Batista Tatis, M.A.

Recientemente, en fecha 4 de abril de 2013 la Junta Monetaria de la República Dominicana publicó la resolución que establece el Reglamento de Tarjetas de Crédito (en lo adelante resolución), que dispone medidas a favor de los consumidores y usuarios, las cuales por muchos años, habían sido objeto de críticas y quejas por los ciudadanos. Haremos un recuento de las medidas más importantes para facilitar la comprensión del público consumidor dominicano:

I. Medidas sobre las tasas de interés, cargos y comisiones. En cursiva se indica la situación que existía antes de que se adoptara la medida analizada:

• Las entidades emisoras de tarjetas de crédito (bancos) solo podrán cobrar intereses sobre los servicios acordados y  prestados. Asimismo, no podrán cobrar intereses sobre intereses y deberán cobrarlos sobre saldo insoluto. Por ejemplo: si usted consume RD$20,000.00 pesos y paga RD$15,000 pesos, solo pagara intereses por los RD$5,000 pesos restantes y no por los RD$20,000 que originalmente consumió. Asimismo, no les podrán cobrar intereses sobre intereses. Por ejemplo: de los RD$5000 pesos que quedaron pendientes usted solo pagara intereses por esa cantidad. Si pago RD$3000 pesos de esa deuda en el mes que sigue y consumió RD$10000.00 mas no podrán cobrarle intereses por la deuda del mes pasado y la de este mes; solo podrán cobrarle por lo dejado de pagar al ultimo corte. (al respecto, ver art. 19 de la resolución)
• Antes del presente reglamento, hubieran tenido que pagar intereses por los RD$20000.00 aun habiendo hecho abonos al corte y les cobrarían intereses dobles por lo adeudado en los cortes anteriores.
• Los distintos cargos que podrán ser cobrados al tarjetahabiente titular (consumidor) por la entidad emisora de tarjetas de créditos (bancos) son los siguientes: cargo por emisión, renovación, reemplazo por deterioro de plástico y cargo por cobertura de seguro por pérdida, robo o falsificación. Si promueve servicios adicionales, deberá requerir la aceptación expresa del consumidor no pudiendo aceptar su silencio como aceptación (al respecto, ver arts. 25 y 26 de la resolución)
•  Anteriormente siempre habían cargos nuevos que el consumidor no conocía.
• Esto es importante en extremo: los intereses aplicables a las operaciones de tarjetas de crédito tomarán como referencia la tasa promedio ponderada de los préstamos de consumo del mismo subsector, excluyendo las correspondientes a tarjetas de crédito. Esto quiere decir, que la tasa de interés anual por concepto de tarjeta de crédito se fijara de acuerdo al promedio de todas las tasas utilizadas en prestamos de consumo en el mercado -sin promediar la tasa utilizada para tarjetas de crédito-, y no podrá fijarse por encima de dicho promedio. Es decir que si el promedio de la tasa de los prestamos de consumo ronda de un 23 % a un 36 % por ejemplo, la tasa de interés de la tarjeta de crédito no podrá estar a un 80 % anual, como estaba anteriormente (al respecto, ver art. 21 de la Resolución)

II. Medidas relacionadas con la contratación e información: 

• La información contenida en el contrato para el uso de una tarjeta de crédito deberá expresarse en letras uniformes, tamaño mínimo 10, con caracteres legibles, en términos claros y entendibles para los usuarios. (ver art. 7 de la resolución)
• El contrato solo generará obligaciones al consumidor titular con la entrega y activación de la tarjeta de crédito y debe entregarse copia del mismo al consumidor.
• Las entidades emisoras de tarjetas de crédito (banco) deberán publicar las tasas de interés de cada tipo, plazo y producto de tarjeta, en los tarifarios de dichas entidades, en pizarras, en los estados de cuenta y cualquier otro medio, en términos anuales. También incluye toda publicidad que se haga de las tasas de interés. (ver art. 9 de la resolución)
• La entidad emisora de tarjetas de crédito (banco) no podrá incluir como consumo, las cuotas de pago correspondientes al crédito diferido y deberán presentar dicha cuota en un espacio separado de los balances que se originan por el uso de la tarjeta de crédito. Ademas se pagaran intereses por el saldo insoluto de los créditos diferidos y no por el total prestado. (al respecto, ver art. 13 de la resolución)
• Las entidades emisoras de tarjetas de crédito (bancos) deberán, mensualmente, poner a disposición del tarjetahabiente titular (consumidor), por cualquier medio, el estado de cuenta con el detalle de los consumos realizados durante dicho período; deberá contar con un espacio dispuesto para informar al tarjetahabiente titular (consumidor) sobre todos los aspectos relacionados con variaciones al contrato original de la tarjeta de crédito. 
•  Las entidades emisoras de tarjetas de crédito, previo a la suscripción del contrato con el tarjetahabiente titular (consumidor), deberán proporcionar al mismo, por escrito, todas las informaciones y las explicaciones pertinentes sobre la expedición y el uso de la tarjeta de crédito, de tal forma que el solicitante pueda tener total conocimiento de las condiciones del contrato y las responsabilidades que en el uso de la tarjeta le corresponden. El art. 43 de la resolución contiene una lista de estas informaciones que de manera obligatoria la entidad financiera debe ofrecer. 

Manifestamos nuestra simpatía y acogida a esta histórica resolución que ha respondido al reclamo constante de los consumidores dominicanos y motivara un mayor dinamismo de consumo dentro del mercado dominicano. No duden en manifestarnos todas sus preguntas o aclaraciones. 

Consejos Legales Contra los Fraudes en la Compra de Planes Vacacionales y Time Shares

Consejos Legales Contra los Fraudes en la Compra de Planes Vacacionales y Time Shares

Por Yvelia Batista Tatis, M.A.

Dentro de los años que ejercí como fiscal adscrita al Instituto Nacional de Protección a los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor) en Republica Dominicana, una de las mayores preocupaciones eran los fraudes perpetrados contra consumidores extranjeros simulando la venta de time shares o inmuebles en tiempo compartido falsos, bajo la apariencia de planes  vacacionales en programa de puntos o clubes vacacionales.

 
En Republica Dominicana, no existe regulación legal en materia de time shares o venta de inmuebles de tiempo compartido. En los países europeos y en los Estados Unidos, donde existe regulación, los time shares son extensiones de derechos reales que funcionan legalmente como verdaderas propiedades, pudiendo ser vendidos, legados, intercambiados y hasta alquilados en el periodo especifico de tiempo sobre el cual serán utilizados por el contratante o beneficiario (derecho de uso). Usted, junto con los demás propietarios del tiempo compartido, son los propietarios del complejo vacacional.

Indiscutiblemente el derecho de uso puede reflejarse a través de un plan vacacional en programa de puntos. Puede reflejarse también a través de una opción de tiempo fijo o flotante, de una propiedad fraccionada, de una propiedad bienal y por ocupación parcial. Sin embargo, en Republica Dominicana, el derecho de uso a través de planes vacacionales en programa de puntos, ha sido el más mercadeado y definitivamente el que más ha originado reclamaciones por fraude, sin ánimos de generalizar.

En los Planes vacacionales de programas de puntos, usted compra cierta cantidad de puntos y los intercambia por el derecho de utilizar un intervalo de tiempo en uno o más complejos vacacionales. En un plan vacacional de este tipo (también llamados clubes vacacionales), la cantidad de puntos necesarios para utilizar un intervalo varía de acuerdo a la duración de la estadía, el tamaño de la unidad, la ubicación del complejo vacacional y el momento del año en que desee usar la unidad.

Antes de comprar un tiempo compartido en cualquier país extranjero, tenga claro que las regulaciones que existen en su país de residencia, -en los casos de Estados Unidos o Europa-, no serán validas en los países donde no exista regulación.  Esto no implica que no podrá comprar satisfactoriamente un time share en países no regulados, sino que necesitara de la asistencia de un abogado especialista en el área que garantice sus derechos.

No obstante, les brindo unos breves consejos legales si están interesados en la compra de time shares o clubes de vacaciones en la Republica Dominicana. Estos consejos han sido ofrecidos por la Federal Trade Commision de los Estados Unidos, FTC, para todo el publico consumidor:

• Compare el monto total de todos estos costos con lo que pagaría por alquilar un alojamiento similar con comodidades equivalentes en el mismo lugar durante el mismo período del año. Si determina que la compra de un tiempo compartido o plan vacacional le resulta conveniente, su próximo paso es buscar y comparar.
• Evalúe la ubicación y calidad del complejo vacacional, como así también la disponibilidad de unidades. Visite las instalaciones y hable con los actuales propietarios de las unidades de tiempo compartido o de los planes vacacionales para que le transmitan sus experiencias. Los agentes inmobiliarios locales también suelen ser otra buena fuente de información. Averigüe si en la oficina del Fiscal General estatal y en la oficina de protección del consumidor local registran quejas sobre el promotor inmobiliario o compañía administradora del complejo vacacional.
• Antes de comprar, verifique los antecedentes del vendedor, del promotor inmobiliario y de la compañía administradora. Pida una copia del presupuesto actual de mantenimiento de la propiedad. Revise las políticas aplicables a la administración, reparación, remplazo de mobiliario y los cronograma de todos los servicios prometidos. También puede hacer una búsqueda en internet para averiguar si hay alguna queja al respecto.
• Infórmese sobre todas las obligaciones que tendrá que asumir y los beneficios que le brindará la compra de un tiempo compartido o plan vacacional. ¿Todo lo que le promete el vendedor está escrito en el contrato? De no ser así, desista de la compra.
• No actúe por impulso o bajo presión. Es posible que mientras usted recorra o se aloje en un complejo vacacional le ofrezcan incentivos para estimularlo a comprar. Si bien estos incentivos pueden ser interesantes, es usted quien decide cuál es el momento oportuno para hacer una compra. Usted tiene derecho de obtener todas las promesas y representaciones de venta por escrito, como también el documento de oferta pública y demás documentación relevante.
• Estudie toda la papelería fuera del lugar de presentación de ventas, y en lo posible, antes de tomar una decisión pídale a alguna persona de confianza que esté familiarizada con contratos y temas inmobiliarios que revise la documentación.
• Consiga el nombre y número de teléfono de un representante de la compañía que pueda responder a sus preguntas — antes, durante y después de la presentación de ventas y luego de que concrete su compra.
• Indague sobre su derecho de cancelar el contrato, algunas veces llamado “derecho de rescisión”. Varias leyes— y tal vez su contrato — le otorgan un derecho de rescisión, pero el tiempo concedido para ejercer su derecho de cancelación puede variar. En la ley estatal o en los términos de su contrato también se puede especificar un período de reflexión (cooling-off period) — o sea, el plazo que le conceden para cancelar el trato una vez que haya firmado los papeles. En caso que la ley no establezca un derecho de rescisión o período de reflexión, pida que los incluyan en su contrato.
• Si por alguna razón usted decidiera cancelar la compra — ya sea ejerciendo el derecho establecido en su contrato o dispuesto por la ley— cancélela por escrito. Envíe su carta por correo certificado con acuse de recibo, de esta manera podrá documentar que el vendedor la recibió. Guarde copias de sus cartas y de la toda la documentación adjuntada. Usted debería recibir un pronto reintegro de lo que hubiera pagado, tal como sea establecido legalmente.
• Si usted compra una propiedad que está en construcción, utilice una cuenta de depósito en garantía o cuenta de plica (escrow account, en inglés) y pida que le entreguen un documento escrito en el cual el vendedor establezca su compromiso de terminar las instalaciones tal como prometido. Esta es una manera de proteger sus derechos contractuales en caso que el promotor inmobiliario incumpla sus obligaciones. Controle que en su contrato se incluyan cláusulas para prever la protección de sus derechos de continuación en caso de disolución de la compañía inmobiliaria (non-disturbance clause) y por incumplimiento de los términos establecidos (non-performance clause). La cláusula llamada non-disturbance le garantiza que podrá continuar utilizando su unidad o intervalo vacacional en caso que el promotor o la compañía administradora se declare en bancarrota o incumpla sus obligaciones. La cláusula llamada non-performance le permite conservar sus derechos, aunque un tercero adquiera su contrato. Para informarse en detalle sobre estas disposiciones contractuales, considere consultar a un abogado.

Sea cauteloso con los ofrecimientos de venta de tiempos compartidos o planes vacacionales situados en países no regulados. Existen amplias posibilidades de éxito, siempre que sus intereses estén legalmente resguardados. Todos nuestros lectores que tengan dudas adicionales o que hayan tenido experiencias negativas en la Republica Dominicana no duden en contactarnos.

Hasta una nueva entrega!

Consejos Legales para la Compra de Inmuebles en Construcción

Consejos Legales para la Compra de Inmuebles en Construcción

Por Yvelia Batista Tatis, M.A.

En el último decenio se ha observado en la Republica Dominicana un auge en la comercialización de inmuebles en planos, proyecto o coloquialmente, en construcción. La ventaja de esta modalidad es que los precios de dichos inmuebles conllevan una rebaja sustancial en comparación con el precio que tendría el mismo inmueble si estuviera construído, en razón de que la plusvalía adquiere su mayor proporción cuando el inmueble se encuentra listo para ser habitado y no cuando se encuentra en construcción, entre otras razones.

De igual manera, esta contratación tiene la ventaja de que permite que el adquiriente pueda organizarse económicamente dentro del tiempo en que el inmueble es construído y en algunos casos permite también, que el adquiriente pueda ajustar el diseño del inmueble a su gusto y preferencia, sin esperar a que el mismo se encuentre terminado.

 Sin embargo, son innumerables los consumidores que han sido afectados en sus intereses bajo la contratación de inmuebles en planos o en proyecto de construcción. Alegan que las penalidades por cualquier hecho atribuíble al consumidor son excesivamente altas y que no existe penalidad cuando el constructor incumple. Asimismo, condiciones externas al consumidor, como la no aprobación de un préstamo son tomadas como incumplimientos sujetos a  penalidad. De igual manera, los aumentos de precio de los inmuebles luego de la firma del contrato, son el pan de cada día.

La labor del Instituto Nacional de Protección a los Derechos del Consumidor, ProConsumidor, en este ámbito ha sido importante. A través de la resolución 099-2011 la Dirección Ejecutiva de ProConsumidor ha  dictaminado la abusividad de la clausula de aumento de precio del inmueble, en razón de que no existen métodos comprobables para calcular el monto total del aumento, dejando dicho cálculo a la exclusiva potestad del proveedor o constructor ; de igual manera, han sido declaradas abusivas las clausulas que establecen penalidades por encima del 20% en caso de desistimiento por parte del consumidor, por considerarlas desproporcionadas, no existiendo ninguna penalidad en los casos en que el proveedor o constructor incumple, entre otras cláusulas.

En síntesis, para poder adquirir inmuebles en proyecto de construcción salvaguardando sus derechos, es recomendable la asistencia de un abogado (a) con conocimientos especializados en la materia. Asimismo, como parte afectada usted debe:

1. Exigir el título de propiedad del solar y verificar que se encuentre a nombre del constructor dentro de la parcela donde se encuentre el proyecto de construcción.
2. Cerciorarse si el constructor ha obtenido los permisos de construcción. Esto es importante en razón de que le ayuda a saber si es el momento adecuado para usted invertir en dicho proyecto, dado que si no existen los permisos, es probable que la construcción tarde mucho tiempo para empezar y por consiguiente, entregar.
3. Procurar si el contrato ha sido registrado en ProConsumidor.
4. Procurar que las penalidades no sean desproporcionadas y que existan penalidades para el constructor cuando el incumplimiento se deba a su propia falta.
5. Cerciorarse de que la compañía constructora tiene Registro Nacional de Contribuyente (RNC) y que está debidamente representada por su presidente. Esto es importante porque le ayuda a descartar que se trata de una empresa fantasma.
6. En caso de que vaya a efectuar la firma del contrato, procurar la entrega de su copia firmada.

Estas recomendaciones sirven para ayudarles en el proceso de elección del proyecto de su preferencia, pero en ningún caso son limitativas. Sus derechos deben ser salvaguardados por un profesional capacitado que analice la licitud de dichas cláusulas conforme al contrato en particular, dado que existen innumerables clausulas en el mercado que pueden afectar sus derechos y que deben ser analizadas conforme al caso en específico. Para cualquier información adicional no duden en contactarnos a nuestro correo iveliabt@hotmail.com

Consejos Legales para la Compra de Inmuebles

Consejos Legales para la Compra de Inmuebles

Por: Yvelia Batista, M.A.

Para usted adquirir de manera satisfactoria un inmueble, primero debe decidir cual será el monto de su inversión o cual es la cantidad adecuada que tiene disponible para invertir en la compra del inmueble. Esto es importante, porque le ayuda a delimitar opciones y a evaluar su capacidad de pago; segundo, debe decidir cual será el lugar donde decidirá vivir, si se trata de la compra de una vivienda, o cual será el lugar donde decidirá invertir, en el caso de compra de inmuebles para la inversión. Esto también es importante, porque le establece rangos de precios o valores sobre el inmueble y le ayuda a ahorrar tiempo y dinero en la búsqueda; Tercero, debe evaluar varias opciones dentro de los rangos lugar y precio antes indicados, de manera de que su decisión final sea una decisión madura y en base a la mejor oferta de las ya vistas por usted, que se adecúe mas a su gusto.

 Si decide comprar inmuebles de oportunidad, por nueva vez debe decidir el precio que se ajuste a su capacidad de pago y el lugar donde desea invertir. Luego debe investigar, por medio de opiniones de profesionales en el área, cual es el rango de precios de los inmuebles de dicha localidad. Los que se encuentren por debajo o en la cantidad menor de dichos precios, se consideran de oportunidad. Debe de evaluar primero, cual se ajusta más a su gusto y segundo y no menos importante, cuál se encuentra en el mejor estado, por medio de opiniones de profesionales en el área, de manera de que no tenga que invertirle grandes cantidades de dinero luego de su compra. Si decide financiar el inmueble, debe de tener muy claro que la cantidad a pagar por mes, nunca debe llegar al 50% de sus ingresos mensuales, siendo hasta un 30% de sus ingresos mensuales la cantidad adecuada.   

 Luego de elegir su inmueble de preferencia, si se encuentra en planos o en proyecto de construcción debe buscar la asesoría de un abogado especializado para la redacción del contrato de promesa de venta. Dicho término jurídico es utilizado cuando no se adquieren propiedades en su estado final de construcción y una parte promete comprar y la otra promete vender. En esta etapa es preciso cuidar mucho sus derechos, ya que puede dar lugar a varios inconvenientes, que se pueden traducir en la inclusión de cláusulas desfavorables o abusivas para el consumidor. Debe de tener bien claro, quien es la persona física o jurídica que actúa como constructor y promotor del inmueble, entre otras informaciones en extremo importantes. De entrada, la compañía constructora y la promotora, quedan obligados por la publicidad que hacen del proyecto, impidiendo esto cualquier cambio en las especificaciones y accesorios del inmueble de parte del constructor y por consiguiente, del promotor del proyecto. La violación a estas disposiciones acarrea acciones legales para la solución de estos inconvenientes. Existen aun mas acciones para el consumidor, en muchos de los otros casos que ocurren frecuentemente. Para información adicional no duden en contactarnos a nuestro e-mail, ybatista@gmail.com.