Consejos Legales Contra los Fraudes en la Compra de Planes Vacacionales y Time Shares

Consejos Legales Contra los Fraudes en la Compra de Planes Vacacionales y Time Shares

Por Yvelia Batista Tatis, M.A.

Dentro de los años que ejercí como fiscal adscrita al Instituto Nacional de Protección a los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor) en Republica Dominicana, una de las mayores preocupaciones eran los fraudes perpetrados contra consumidores extranjeros simulando la venta de time shares o inmuebles en tiempo compartido falsos, bajo la apariencia de planes  vacacionales en programa de puntos o clubes vacacionales.

 
En Republica Dominicana, no existe regulación legal en materia de time shares o venta de inmuebles de tiempo compartido. En los países europeos y en los Estados Unidos, donde existe regulación, los time shares son extensiones de derechos reales que funcionan legalmente como verdaderas propiedades, pudiendo ser vendidos, legados, intercambiados y hasta alquilados en el periodo especifico de tiempo sobre el cual serán utilizados por el contratante o beneficiario (derecho de uso). Usted, junto con los demás propietarios del tiempo compartido, son los propietarios del complejo vacacional.

Indiscutiblemente el derecho de uso puede reflejarse a través de un plan vacacional en programa de puntos. Puede reflejarse también a través de una opción de tiempo fijo o flotante, de una propiedad fraccionada, de una propiedad bienal y por ocupación parcial. Sin embargo, en Republica Dominicana, el derecho de uso a través de planes vacacionales en programa de puntos, ha sido el más mercadeado y definitivamente el que más ha originado reclamaciones por fraude, sin ánimos de generalizar.

En los Planes vacacionales de programas de puntos, usted compra cierta cantidad de puntos y los intercambia por el derecho de utilizar un intervalo de tiempo en uno o más complejos vacacionales. En un plan vacacional de este tipo (también llamados clubes vacacionales), la cantidad de puntos necesarios para utilizar un intervalo varía de acuerdo a la duración de la estadía, el tamaño de la unidad, la ubicación del complejo vacacional y el momento del año en que desee usar la unidad.

Antes de comprar un tiempo compartido en cualquier país extranjero, tenga claro que las regulaciones que existen en su país de residencia, -en los casos de Estados Unidos o Europa-, no serán validas en los países donde no exista regulación.  Esto no implica que no podrá comprar satisfactoriamente un time share en países no regulados, sino que necesitara de la asistencia de un abogado especialista en el área que garantice sus derechos.

No obstante, les brindo unos breves consejos legales si están interesados en la compra de time shares o clubes de vacaciones en la Republica Dominicana. Estos consejos han sido ofrecidos por la Federal Trade Commision de los Estados Unidos, FTC, para todo el publico consumidor:

• Compare el monto total de todos estos costos con lo que pagaría por alquilar un alojamiento similar con comodidades equivalentes en el mismo lugar durante el mismo período del año. Si determina que la compra de un tiempo compartido o plan vacacional le resulta conveniente, su próximo paso es buscar y comparar.
• Evalúe la ubicación y calidad del complejo vacacional, como así también la disponibilidad de unidades. Visite las instalaciones y hable con los actuales propietarios de las unidades de tiempo compartido o de los planes vacacionales para que le transmitan sus experiencias. Los agentes inmobiliarios locales también suelen ser otra buena fuente de información. Averigüe si en la oficina del Fiscal General estatal y en la oficina de protección del consumidor local registran quejas sobre el promotor inmobiliario o compañía administradora del complejo vacacional.
• Antes de comprar, verifique los antecedentes del vendedor, del promotor inmobiliario y de la compañía administradora. Pida una copia del presupuesto actual de mantenimiento de la propiedad. Revise las políticas aplicables a la administración, reparación, remplazo de mobiliario y los cronograma de todos los servicios prometidos. También puede hacer una búsqueda en internet para averiguar si hay alguna queja al respecto.
• Infórmese sobre todas las obligaciones que tendrá que asumir y los beneficios que le brindará la compra de un tiempo compartido o plan vacacional. ¿Todo lo que le promete el vendedor está escrito en el contrato? De no ser así, desista de la compra.
• No actúe por impulso o bajo presión. Es posible que mientras usted recorra o se aloje en un complejo vacacional le ofrezcan incentivos para estimularlo a comprar. Si bien estos incentivos pueden ser interesantes, es usted quien decide cuál es el momento oportuno para hacer una compra. Usted tiene derecho de obtener todas las promesas y representaciones de venta por escrito, como también el documento de oferta pública y demás documentación relevante.
• Estudie toda la papelería fuera del lugar de presentación de ventas, y en lo posible, antes de tomar una decisión pídale a alguna persona de confianza que esté familiarizada con contratos y temas inmobiliarios que revise la documentación.
• Consiga el nombre y número de teléfono de un representante de la compañía que pueda responder a sus preguntas — antes, durante y después de la presentación de ventas y luego de que concrete su compra.
• Indague sobre su derecho de cancelar el contrato, algunas veces llamado “derecho de rescisión”. Varias leyes— y tal vez su contrato — le otorgan un derecho de rescisión, pero el tiempo concedido para ejercer su derecho de cancelación puede variar. En la ley estatal o en los términos de su contrato también se puede especificar un período de reflexión (cooling-off period) — o sea, el plazo que le conceden para cancelar el trato una vez que haya firmado los papeles. En caso que la ley no establezca un derecho de rescisión o período de reflexión, pida que los incluyan en su contrato.
• Si por alguna razón usted decidiera cancelar la compra — ya sea ejerciendo el derecho establecido en su contrato o dispuesto por la ley— cancélela por escrito. Envíe su carta por correo certificado con acuse de recibo, de esta manera podrá documentar que el vendedor la recibió. Guarde copias de sus cartas y de la toda la documentación adjuntada. Usted debería recibir un pronto reintegro de lo que hubiera pagado, tal como sea establecido legalmente.
• Si usted compra una propiedad que está en construcción, utilice una cuenta de depósito en garantía o cuenta de plica (escrow account, en inglés) y pida que le entreguen un documento escrito en el cual el vendedor establezca su compromiso de terminar las instalaciones tal como prometido. Esta es una manera de proteger sus derechos contractuales en caso que el promotor inmobiliario incumpla sus obligaciones. Controle que en su contrato se incluyan cláusulas para prever la protección de sus derechos de continuación en caso de disolución de la compañía inmobiliaria (non-disturbance clause) y por incumplimiento de los términos establecidos (non-performance clause). La cláusula llamada non-disturbance le garantiza que podrá continuar utilizando su unidad o intervalo vacacional en caso que el promotor o la compañía administradora se declare en bancarrota o incumpla sus obligaciones. La cláusula llamada non-performance le permite conservar sus derechos, aunque un tercero adquiera su contrato. Para informarse en detalle sobre estas disposiciones contractuales, considere consultar a un abogado.

Sea cauteloso con los ofrecimientos de venta de tiempos compartidos o planes vacacionales situados en países no regulados. Existen amplias posibilidades de éxito, siempre que sus intereses estén legalmente resguardados. Todos nuestros lectores que tengan dudas adicionales o que hayan tenido experiencias negativas en la Republica Dominicana no duden en contactarnos.

Hasta una nueva entrega!